Инвестиции в REIT

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости, или REIT, могут быть отличным способом создать ежемесячный пассивный доход без миллионных вложений в недвижимость. Однако прежде чем вы начнете осваивать инвестиции в REIT важно понимать, что они не похожи на большинство дивидендных акций с ежемесячными дивидендами. В статье поговорим про REIT что это, рассмотрим особенности выбора компаний REIT, преимущества и возможные риски.

Содержание:

• Что такое REIT,
• Классификация компаний,
• ТОП-5 способов инвестиции в REIT,
• Доходность,
• Налог на дивиденды,
• Особенности инвестиций в REIT,
• Преимущества,
• Риски, о которых следует знать перед покупкой.

Что такое REIT

REIT или Real Estate Investment Trust — это уникальный тип компании, позволяющий инвесторам объединять свои деньги для инвестирования в недвижимость. Одни REIT покупают недвижимость и сдают ее в аренду арендаторам, другие строят недвижимость с нуля, а отдельные даже не владеют недвижимостью, предпочитая сосредоточиться на ипотеке и финансовой стороне недвижимости.

Простыми словами reit представляет собой инвестиционный фонд в сфере недвижимости, куда инвесторы через покупку акций и вносят деньги в пул, а профессиональные менеджеры решают, куда их вложить.

Цель REIT — дать инвесторам даже с небольшим капиталом возможность инвестировать в недвижимость, которая в противном случае была бы для них недоступна. Например, 90% частных инвесторов не могли бы пойти и купить многоэтажное офисное здание или торговый центр. REIT позволяют инвесторам заставить деньги работать, вложив их в различные типы недвижимости с возможной стоимостью в миллиард долларов всего за 200-300$.

Требования к REIT:

Важно понимать, что компания не может просто купить недвижимость и называться REIT (инвестиционным фондом недвижимости). Необходимо соблюдать особые требования, в том числе:

• REIT должны инвестировать не менее 75% своих активов в недвижимость или связанные с ней активы. При этом такие компании должны получать не менее трех четвертых своего дохода от этих активов. Другими словами, более 75% дохода REIT должно поступать из таких источников, как доход от аренды, выплаты по ипотеке, сборы за управление третьими сторонами или другие источники, связанные с недвижимостью.
• компании должны иметь не менее 100 акционеров.
• не более 50% акций REIT могут принадлежать пяти или меньшему количеству акционеров. На практике REIT обычно ограничивают долю владения любого инвестора 10%, чтобы обеспечить соблюдение этого правила.
• REIT обязаны выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода. Вот почему REIT обычно выплачивают дивидендную доходность выше среднего. Фактически, большинство REIT выплачивают 100% своего налогооблагаемого дохода.

Соблюдение таких строгих требований связано с порядком налогообложения, которые обсудим ниже.

Классификация REIT

• Первые — долевые REIT. Это тип инвестиционных фондов недвижимости, которые владеют недвижимостью в качестве основного бизнеса. Например, REIT торгового центра или REIT жилья для престарелых будет считаться долевым REIT.
• Вторые — ипотечные REIT. Такие инвестируют в ипотечные кредиты, ценные бумаги с ипотечным покрытием и другие активы, связанные с ипотекой. Как правило, эти компании занимают большие суммы денег под более низкие краткосрочные процентные ставки и используют эти деньги для покупки ипотечных кредитов на 15 или 30 лет с более высокими ставками. Разница между затратами по займам и процентным доходом, выплачиваемым по ипотеке, составляет прибыль. Эти инвестиции сильно отличаются от инвестиций в REIT — на самом деле, они даже не классифицируются как относящиеся к сектору недвижимости. Ипотечные REIT считаются финансовыми акциями, как и банки и страховые.

Есть несколько REIT, которые владеют как собственностью, так и ипотечными активами, и они известны как гибридные REIT. Однако подавляющее большинство REIT инвестируют либо в один тип активов недвижимости, либо в другой.

Типы REIT для инвестирования

Существуют REIT, позволяющие инвестировать практически в любую коммерческую недвижимость:

1. Ипотечные REIT — инвестируют в ипотечные кредиты, ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, а также другие связанные с ипотекой активы, такие как права на обслуживание ипотечных кредитов.
2. Жилые обычно специализируются на квартирной недвижимости. Отдельные фирмы специализируются на узких нишах — например, есть жилые REIT, инвестирующие исключительно в городские многоквартирные дома, студенческие жилые кварталы и т.д.
3. Офисные REIT инвестируют в широкий спектр офисной недвижимости. Можно встретить офисные REIT, которые инвестируют только в высотные городские офисы высшего уровня, в то время как другие специализируются географически, концентрируясь только в центре или в определенном регионе.
4. Промышленные REIT владеют распределительными центрами, фабриками и складами. Отдельные промышленные REIT также называют себя «логистическими». Например, многие крупные распределительные центры, используемые гигантами электронной коммерции, такими как Amazon, принадлежат промышленным REIT.
5. Медицинские REITs. Существует множество узких областей, в которые могут инвестировать медицинские REIT. Медицинскую недвижимость можно разделить на такие категории, как больницы, медицинские кабинеты, жилье для престарелых, квалифицированный медперсонал, медико-биологические науки, оздоровительные центры и т.д.
6. Складские — инвестируют в недвижимость, сдающую складские помещения в аренду частным лицам и корпорациям.
7. Для розничной торговли — торговые центры, отдельно стоящие объекты розничной торговли и т.д.
8. Инфраструктурные REIT — инвестируют в такие объекты недвижимости, как башни связи, оптоволоконные сети, трубопроводы и другие объекты инфраструктуры, для работы которых требуется недвижимость (земля или здания). Например, чтобы построить башню связи, вам необходимо владеть или арендовать землю, на которой она будет установлена. Фактически, крупнейший REIT в мире — это инфраструктурный REIT с вышками связи, расположенными по всему миру.
9. Timberland REIT — владеет лесными землями и зарабатывает деньги на продаже древесины, производимой на их землях, а также связанных с ней продуктов.
10. Гостиничные — в основном владеют отелями. Часть из них также получают доход из дополнительных источников, связанных с гостеприимством (прибыль от ресторанов и торговых точек в своих объектах в дополнение к доходам от гостиничных номеров).
11. Дата-центры REIT. Дата-центры — это объекты, предназначенные для обеспечения безопасного и надежного пространства для размещения серверов и другого вычислительного оборудования для компаний.
12. Диверсифицированные — это любой инвестиционный фонд недвижимости, который владеет комбинацией двух или более из вышеуказанных типов собственности. Например, диверсифицированный REIT может владеть гостиницами и торговыми центрами.
13. Специализированные REIT — очевидно, что существует больше типов коммерческой недвижимости, чем те, которые обсуждались выше. Например, отдельные REIT инвестируют в образовательную собственность, развлекательную недвижимость или тюрьмы.

ТОП-5 способов заработка с REIT

Существует множество способов заработать на акциях REIT, остановимся на ТОП-5 самых популярных из них:

1. Купить акции REIT компаний и получать ежемесячные и ежеквартальные дивиденды. О том, как купить акции физическому лицу читайте в статье.
2. На росте стоимости самих акций, т.к. недвижимость со временем дорожает. Но не всегда и не везде. Об этом поговорим ниже в особенностях.
3. Полученные дивиденды реинвестировать в REIT и тем самым постепенно увеличивать доход.
4. Инвестировать в ETF, вкладывающие в REIT. Одним из самых крупных является Vanguard Real Estate ETF.
5. Находить перекупленные REIT и играть на понижение (шортить). О том, как шортить акции читайте в статье «Игра на понижение на бирже«.

Доходность REIT

Попробуем рассчитать доходность. Средняя дивидендная доходность REIT компаний составляет от 3% до 6%. Однако, как вы можете заметить цена многих из них заметно выросла за последний год от 20% до 90%.

Для примера рассмотрим инвестиции в REIT — компанию New York Mortgage Trust (NYMT) с дивидендной доходностью 9,11%. Плюсом к дивидендам акции с ноября 2020 года выросли на 82,92%, с обвала рынка в марте 2020г. на 335%.

Даже без учета реинвестирования и налога с дивидендов в 30% доходность акций намного выше доходности от вкладов по депозитам, предлагаемых банками и многих других финансовых активов.

Доходность отдельных ETF на REIT за последний год составила от 33% до 92%.

В среднем стабильные и надежные ETF на фонды недвижимости показали прирост на 25,5%-26,6% годовых.

Налог на дивиденды

Если компания получает статус REIT, она не будет платить налог с прибыли, независимо от того, какую прибыль получает, даже если она исчисляется миллиардами. Здесь вступает в силу требование о выплате 90%. Поскольку REIT обязаны выплачивать большую часть своего дохода, они рассматриваются как сквозные организации и облагаются налогом только на индивидуальном уровне.

В большинстве компаний, выплачивающих дивиденды, прибыль фактически облагается налогом дважды. Когда компания получает прибыль, она должна платить налог на прибыль. Затем, когда прибыль выплачивается в качестве дивидендов акционерам, они облагаются налогом на дивиденды. Таким образом, обложение налогом 1 раз — огромное преимущество для REIT.

Хотя отсутствие налога на прибыль для REIT, безусловно, является преимуществом для компании и инвесторов, оговорка заключается в том, что налоговая структура REIT может быть довольно сложной. Например, большинство дивидендов REIT не дает инвесторам право на более низкие налоговые ставки, которыми могут воспользоваться отдельные категории граждан. Дивиденды с REIT облагаются налогом по ставке 30%, тогда как стандартная ставка налога составляет 13%.

Хорошая новость в том, что вам не нужно ничего отслеживать. Брокер автоматически удержит с вас сумму налога при переводе дивидендов на ваш счет. Однако это не освобождает вас от сдачи декларации по НДФЛ в следующем году. 

Инвестиции в REIT особенности

Наиболее важный показатель для инвестиций в REIT — это денежные средства от операций (FFO) и разновидности той же метрики для конкретных компаний.

Средства от операционной деятельности или FFO, выражают прибыль компании таким образом, который имеет больше смысла для REIT, чем традиционные показатели, такие как «чистая прибыль» или «прибыль на акцию». Когда вы инвестируете в недвижимость, вы можете списывать (вычитать) определенную часть покупной цены каждый год через амортизацию. Хотя это снижает налогооблагаемый доход, это также искажает прибыль REIT, т.к. амортизация на самом деле не уменьшает прибыль.

Формула для расчета FFO

FFO добавляет амортизацию обратно к чистой прибыли и вносит корректировки в случае продажи собственности.

Большинство REIT публикуют FFO в отчетах. Важно помнить, что, несмотря на то, что FFO предлагает наиболее точную картину прибыли конкретного REIT, сравнение данного показателя между REIT может искажаться за счет того, что это не стандартизированная метрика. Иными словами каждая компания может корректировать данный показатель в соответствии со спецификой деятельности. Поэтому обязательно проверяйте формулу для расчета, чтобы удостовериться, что сравниваете базовые FFO.

Следующим, на что нужно обратить внимание — дивидендная доходность. Здесь важен не только размер, но и периодичность выплат и их история и постоянство. Отдавайте предпочтение компаниям со стабильно растущими и постоянными выплатами. Также можно проверить свободные денежные потоки компании, чтобы понять, за чей счет выплачиваются дивиденды: за счет собственных или заемных средств. Первый вариант предпочтительнее.

Также следует отметить, что большинство REIT используют кредитные средства для финансирования своего роста. В связи с этим показатель debt/equity = 3 является нормальным. Поэтому важно отслеживать средний показатель по отрасли и сравнивать долговую нагрузки с ним и со свободным денежным потоком. Например, годовая дивидендная доходность Orchid Island Capital (ORC) составляет 15,26%, а выплаты производятся ежемесячно. Однако debt/equity=8,97, а по итогам в 1 кв. 2021 года получен убыток. Поэтому покупать ее по текущей цене рискованно.

Важной особенностью REIT является цикличность. У REIT существует большое разнообразие цикличности в зависимости от типа недвижимости, на которой специализируется компания. Например, здравоохранение — это довольно устойчивый к рецессии бизнес, поэтому REIT в сфере здравоохранения, как правило, неплохо держатся. С другой стороны, отели очень чувствительны к рецессиям, поэтому гостиничные REIT часто терпят крах в тяжелые времена, но также имеют тенденцию преуспевать в благоприятные экономические времена.

Преимущества

Такая высокая ставка налога с дивидендов с акций reit перекрывается следующими преимуществами при долгосрочном инвестировании:

• Инвестиции в REIT могут быть источником пассивного растущего дохода. Поскольку большинство REIT, владеющих недвижимостью, сдают свою собственность в долгосрочную аренду, их удобно добавлять в инвестиционный портфель для получения стабильного ежемесячного или ежеквартального дохода, который сразу можно реинвестировать.
• Постоянная регуляция. С целью соблюдения требований по отнесению компаний к REIT деятельность таких компаний регулярно проверяется налоговыми и регулирующими органами.
• Быстрая оборачиваемость в деньги. Благодаря высокому спросу вы в любой момент (когда работает фондовый рынок) можете продать акции REIT и вывести деньги со счета в считанные минуты.
• Низкий порог входа до 100$. Вам не нужно брать ипотеку или кредит. Инвестировать в REIT можно с 15-65$ просто открыв брокерский счет. Только не забывайте правильно выбрать брокера. Я инвестирую в зарубежные reit через Interactive Brokers и Roboforex Stocks. Оба брокера имеют соответствующие лицензии и работают на рынке свыше 10 лет.
• Защита при падении национальной валюты. Технически это акции, но они представляют собой активы в сфере недвижимости, а недвижимость традиционно растет в стоимости и относится к защитным активам. Разница в прибыли хорошо управляемых REIT определенно намного меньше, чем у большинства других компаний, включая те, которые обычно считаются «стабильными» (энергетические и т.д.).
• Отличный способ разнообразить ваш инвестиционный портфель.

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, REIT являются простым способом начать работу. Непосредственное владение инвестиционной недвижимостью дает отличный потенциал возврата, но с прямыми инвестициями в недвижимость связано много работы и существенные вложения, даже если вы нанимаете управляющего. Вы можете покупать акции любого REIT, представленного на бирже простым нажатием кнопки, не беспокоясь об управлении и обслуживании.

Где купить

Инвестиции в REIT можно осуществлять, как через российских, так и через зарубежных брокеров.

Преимуществом российских брокеров является их регуляция ЦБ РФ, что для многих инвесторов является гарантом надежности.

Однако для инвесторов, торгующих через российских брокеров без статуса квалифицированного инвестора выбор акций для инвестиции в REIT ограничен 30-40 компаниями, когда на американском рынке их представлено более 200. Хотя для начинающих инвесторов их бывает достаточно.

Тарифы у зарубежных брокеров могут быть несколько выше, но это с лихвой компенсируется доступу к широкому кругу акций REIT, что может существенно увеличить профит. Кроме того, счета крупных зарубежных брокеров, таких как Interactive Brokers застрахованы на 500 000$ (напомню, что брокерские счета в РФ не застрахованы). Кроме того, иностранный брокер удержит с причитающихся вам дивидендов с REIT 10%, еще 3% вы должны будете заплатить после подачи декларации в конце года.

Таким образом, новичкам и инвесторам с небольшим капиталом лучше начинать с российских брокеров. Более опытным и с капиталом от 2000$ имеет смысл присмотреться к зарубежным. 

Риски инвестиции в REIT

Ни одно обсуждение любых инвестиций не будет полным без упоминания рисков. Рассмотрим лишь некоторые из наиболее значимых:

• Риск процентной ставки — повышение процентных ставок плохо для REIT. Когда долгосрочные процентные ставки, выплачиваемые по безрисковым активам, таким как казначейские ценные бумаги, растут, цены на акции REIT, как правило, испытывают давление и снижаются, т.к. у инвесторов появляется шанс получить такую же доходность с облигаций.
• Риск избыточного предложения — это фактор риска во всех сферах недвижимости, но он особенно важен для типов собственности, которые по прогнозам экспертов значительно вырастут в ближайшие годы, или для типов собственности, которые имеют относительно низкий барьер для входа. Например, складские помещения, как правило, быстро и легко построить, поэтому они уязвимы для проблем с избытком предложения в странах с сильной экономикой.
• Риск арендатора — любые денежные потоки REIT надежны настолько, насколько надежны его арендаторы.
• Экономический риск. Во время рецессии многие REIT сталкиваются с падением спроса и увеличением конкуренции.

Таким образом, инвестиции в REIT могут стать отличным дополнением к вашему инвестиционному портфелю, поскольку могут приносить стабильный пассивный доход, а также обеспечивать рост, что в перспективе даст впечатляющую доходность. Просто убедитесь, что хорошо понимаете, как работает компания, которую вы выбрали, а также связанные со спецификой отрасли риски, прежде чем совершите покупку.